Comme le souligne Valéry Patin (1997), dans les dernières années, l’intérêt pour le patrimoine
architectural, un certain goût pour l’authenticité et la tradition amènent de plus en plus les visiteurs
à rechercher une «ambiance culturelle à la fois patrimoniale et vivante» et, par conséquent, à
développer un tourisme culturel à destination des villes et centres historiques, dont les recettes ont
permis la réhabilitation de nombreux monuments.
La réutilisation à des fins touristiques des riads constitue aujourd’hui une véritable chance d’une
part de sauvegarder ce patrimoine architectural traditionnel et d’autre part de promouvoir un
tourisme culturel. Le succès des riads s’explique aussi par le respect de la dimension culturelle
et architecturale, au niveau des couleurs, des matériaux et des techniques traditionnelles de
construction.
Véritable souci du Ministère du Tourisme marocain, le plan d’action 1999-2003 prévoit la
transformation des demeures traditionnelles en hébergements hôteliers ou locations saisonnières s’inspirant des exemples
des Paradores espagnols et des Posadas portugaises.
Cette transformation dont le but est d’encourager le tourisme culturel, actuellement deuxième source
de revenus de l’industrie du tourisme au Maroc est toutefois, par manque d’une réglementation
appropriée, un sujet délicat qui s’inscrit dans le cadre plus général de la réhabilitation de la
médina de Marrakech, classée par l’Unesco Patrimoine Mondial de l’Humanité en 1985.
Depuis une dizaine d’années les riads attirent l’intérêt d’acheteurs et seulement depuis la fin
des années ‘90, celle de touristes, désireux de retrouver l’esprit traditionnel marocain et d’établir
un rapport plus intime avec la ville en louant des riads, anciennes demeures privées
reconverties en séjours de charme.
Aujourd’hui les riads à louer ont un fort succès. Dans la medina de Marrakech, le nombre des rénovations s’élève
actuellement à 500, dont 10% seulement appartiennent à des marocains. Les nouveaux propriétaires
sont Allemands, Italiens, et en grande partie Français.
Certaines de ces habitations sont gérées directement par leurs propriétaires, d’autres sont confiées
à des intermédiaires ou gérées par des agences de location et de gestion de riads du type « riads
du Maroc » ou « Marrakech-Médina ».
Selon la presse et l’opinion commune, la raison du succès soudain des riads serait due à la
diffusion en France d’un reportage sur la chaîne de télévision M6 (Capital), en juin 1998. Dans ce
reportage on décrivait Marrakech comme le nouvel Eldorado de l’immobilier de vacances où pour le
prix d’un deux-pièces à Paris, on pouvait acheter un riad. En effet, à ce moment un grand nombre
d’anciennes familles de Marrakech, comme signe de promotion sociale, cherchaient à quitter la
médina, à la recherche de logements plus modernes dans des bâtiments nouveaux situés en
périphérie du centre ancien.
En tenant compte de l’importance des investissements que représentent l’achat, les travaux
d’aménagement et les frais de décoration des riads, ceux-ci participent incontestablement au
développement d’un tourisme culturel qualitatif et d’élite. Selon le vice-président d’une association
qui regroupe une cinquantaine de riads de Marrakech, les investissements se trouvaient à des prix
compris entre 45.000 et 75.000 euros en l'an 2000. Il faut compter le double si on inclut la restauration. Le montage
juridique de la procédure d’acquisition est très long et peut durer plus d’un an. Le montage financier
en revanche semble favoriser ce type d’investissement. Les banques françaises et marocaines se
montrent favorables à accorder des prêts. De plus et afin de favoriser le tourisme, l’Etat marocain
fait bénéficier les propriétaires d’exonérations d’impôts s’élevant à 100% les premières années et à
50% au - delà.
Malgré la lenteur administrative, les difficultés juridiques et la lourdeur des investissements, les
études du Ministère du Tourisme montrent que le créneau des grands riads de la medina est prometteur, le taux
de remplissage des riads frôle le 75% en fin d’année, en haute saison tout est plein. Un voyageur
descendant dans les riads dépense, en dehors du prix de la chambre et en moyenne, 100 euros par
jour.
Reste pourtant le vide juridique, qui sur le terrain se traduit par de nombreux abus. Aujourd’hui,(2001)
seulement 50% des maisons d’hôtes sont déclarées. Mais les contrevenants sont vite repérés grace au "téléphone arabe".
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